ITBI na integralização de capital: o que o STF decidiu
Em sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108/SP, relatado pelo ministro Edson Fachin e vinculado ao Tema 1.348 da repercussão geral, no qual se discutia se a imunidade do ITBI na integralização de capital social alcança empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. O caso concreto opõe uma empresa administradora de bens ao Município de Piracicaba, que cobrou o imposto sobre um imóvel levado ao capital da sociedade, com a cobrança validada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, e a ata do julgamento foi publicada no Diário da Justiça eletrônico em 22 de outubro de 2026.
O que existia antes da decisão sobre o ITBI na integralização de capital
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal afasta a incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e o mesmo dispositivo ressalva a hipótese em que a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Com base nessa ressalva, diversos municípios passaram a exigir o imposto de empresas com atividade imobiliária, entre elas as holdings patrimoniais, ao passo que os contribuintes sustentavam que o teste da atividade preponderante se aplica às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica. Ao julgar anteriormente o Tema 796, o Supremo já havia fixado que a imunidade se limita ao valor do capital social a ser integralizado, de modo que a parcela excedente continua sujeita ao imposto.
Tese fixada pelo STF no Tema 1.348
O Plenário decidiu por maioria, com o voto-vista do ministro Alexandre de Moraes acompanhando o relator e com os votos vencidos dos ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, e a tese ficou assim redigida: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”
Na prática, empresas do setor imobiliário não pagam ITBI quando recebem imóveis para formar ou aumentar o capital social, desde que o valor respeite o limite do capital integralizado, e qualquer artificialidade, simulação ou fraude à lei permite ao Fisco municipal afastar a imunidade, ônus que cabe ao próprio município demonstrar, conforme a análise publicada no Migalhas.
Efeitos para holdings patrimoniais e familiares
Segundo a análise de Eduardo Amarante publicada no Migalhas em 23 de outubro de 2026, as holdings patrimoniais e familiares, bem como as empresas de locação e de compra e venda de imóveis, deixam de ter a atividade imobiliária como fundamento para a cobrança do ITBI na integralização, e cobranças ou processos em curso baseados apenas nesse critério podem ser contestados. A mesma análise registra que a restituição de valores já pagos está sujeita ao prazo de cinco anos contado de cada recolhimento, de modo que as operações mais antigas são as que exigem exame mais urgente, e na minha avaliação o empresário que integralizou imóveis nos últimos cinco anos deve revisar o que foi recolhido.
As operações de cisão, incorporação, fusão e extinção de pessoa jurídica continuam sujeitas à ressalva da atividade imobiliária preponderante, porque o relator limitou o alcance da tese à integralização de capital, e a discussão sobre a utilização do valor histórico ou do valor de mercado do imóvel na integralização ainda gera controvérsia nos tribunais.
O que ainda depende de definição
Na consulta ao andamento do processo no portal do Supremo, o julgamento de mérito constava como registrado em 20 de outubro de 2026 e a ata como publicada em 22 de outubro de 2026, sem registro de trânsito em julgado naquela data, e as notícias consultadas não mencionam modulação de efeitos, de modo que o alcance temporal da decisão e eventuais embargos de declaração dependem do que vier a constar no acórdão.
Ocorre que os municípios continuam autorizados a fiscalizar a existência de simulação ou fraude à lei, e cada caso exige exame dos documentos societários, do valor integralizado e da finalidade da operação, razão pela qual a conferência do contrato social, do laudo de avaliação e do recolhimento anterior de ITBI antecede qualquer pedido de restituição ou nova integralização.
A imunidade do ITBI na integralização de capital vale, portanto, para empresas com atividade imobiliária preponderante até o limite do capital social integralizado, e o Fisco municipal somente a afasta quando demonstra simulação ou fraude à lei.
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